ניהול ופיקוח בנייה

ייזום של פרויקט בנייה

מתחלק למספר תחומי יזמות כגון: בנייה לצורך מגורים פרטיים, מלונות, משרדים פרוייקטים לאומיים, כבישים, תשתיות, תעשיה ועוד במאמר זה אתייחס לניהול פרויקט בנייה למגורים ובנייה למסחרי (משרדים, תעשיה).

איתור נכס והתאמה לנכס קיים

מגורים- איתור נכס המתאים לביקוש הנדרש באזור נעשה בהתאם למספר קריטריונים: סוגי המבנה, תחבורה ציבורית, חיבור לכביש מהיר, שרותי קהילה הכוללים מרפאה, גנים, מוסדות דת.

נכס מסחרי- בחינה וניתוח צרכים, איתור נכס והתאמת הנכס ללקוח/ עסק. בהתאם סוג העסק ותחום העיסוק כגון: תעשיה קלה/ תעשייה כבדה/ מסחר/ בית חולים/ משרד. בחינת מיקום העסק, ערוצי תחבורה, התאמת סוג המבנה-בנייה קלה, בנייה קונבנציונלית, בנייה טרומית או מגדלים.

הכנת פרוגרמה

הכוללת תוכנית ראשונית לניצול פונקציונאלי של הנכס. אם החלטנו לדוגמא לבנות בניין משרדים, יש להגדיר כמה קומות הנכס כולל, שטחים, גודל, אפיון לסוגי משרדים שונים, פתרונות על פי סוגי הלקוחות. התוכנית כוללת שילוב של היבטים תכנוניים ועסקיים. הכנת הפרוגרמה נעשית על ידי היזם בשילוב אדריכל ומפקח בנייה.

בחינת חלופות

בחינת חלופות הנה שלב הכרחי הבוחן את האפשרויות השונות העומדות בפני היזם למיקסום הנכס. שלב זה כולל לדוגמא החלטה האם לרכוש מבנה ישן למטרה פרטית או עסקית לצורכי שיפוץ או לחלופין לצורכי הריסה ובנייה חדשה. כמו כן בחינת חלופות כוללת, החלטה על סוגי המבנים השונים בהתאם לשימושים הנדרשים, איזה סוגי דירות כגון דירות קטנות או דירות יוקרה, רמות גימור שונות, בניית נכס מסחרי להשכרה או למטרה פרטית. שלב זה נערך על ידי היזם ומפקח הבנייה ולעיתים, שמאי ואדריכל.

אומדן ראשוני

מטרת האומדן הראשוני הנה אמצעי לבחינת הכדאיות הכלכלית והעסקית של הפרויקט. האומדן כולל עלויות ביצוע הפרויקט מכל ההיבטים, לוחות זמנים, בדיקת סיכונים כגון :עמידה מול וועדות בנייה, שינויי תבע, סוגי בנייה עיכובים מסיבות שונות ומשמעותם ברמה הכספית ולוחות הזמנים. והיא נעשה על ידי היזם בשילוב של מפקח הבנייה.

תכנון הפרויקט

תכנון פרויקט הבנייה הוא שלב הכרחי ומרכזי בהצלחת הפרויקט. תכנון חשוב למיצוי וייעוד באופן מקסימלי של הנכס ברמה העסקית הכלכלית והפונקציונלית. תכנון פרויקט הבנייה משפיע על כל תחומי הפרויקט באופן ישיר. תכנון מיטבי מנצל מקסימלית את הנכס, חוסך בעלויות ביצוע ומונע תקלות בתהליך הבנייה. תכנון פרויקט בנייה מורכב ממסלולים שונים הפועלים במקביל ומשפיעים זה על זה. שלב תכנון הפרויקט כולל בחינה ובחירה של יועצים ומתכננים מתאימים לליווי הפרויקט בתחומים שונים כגון: קונסטרוקציה, חשמל ותקשורת, אינסטלציה, נגישות, בטיחות, ביטחון, תנועה, קרינה, אשפה ועוד.

תכנון לרישוי לצורך קבלת היתר בנייה

שלב זה כולל תכנון ופניה לרשויות המקומיות, לוועדה מקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת תיק מידע, הכולל הנחיות תיכנון מפורטות מטעם הוועדה להמשך התיכנון של הפרויקט הייעודי לצורך קבלת היתר. מסלול רישוי בנייה כולל פניה לרשויות נוספות הנדרשות כגון: עירוניות, רישוי עסקים, כיבוי אש, פיקוד העורף, בטיחות ועוד בהתאם לנדרש, עד קבלת אישור התכנון המוצע לקבלת היתר.

תכנון מפורט לצורך מכרז וביצוע

ניהול שלב התכנון המפורט כולל את ניהול התקשורת המקצועית בין היועצים וקבלת התוצרים המקצועיים, הכוללים פתרונות תכנון של כל אחד מבעלי המקצוע בתחומו והפקת תוכניות לעיון. מפקח הבנייה מרכז את התוכניות שהתקבלו מהיועצים לצורך בקרה ובחינה חוזרת הכוללת בדיקת התכנות מקצועית, ביצועית כלכלית, של התוכניות המוצעות ואישורן להמשך תכנון. השלמת תאום בין כלל תוכניות היועצים, ביצוע סופרפוזיציה – התאמה בין כלל התוכניות המוגשות על ידי בעלי מקצוע בתחומים השונים עד להפקת תוכניות למכרז. עריכת מכרז קבלנים הכולל הפקת מפרטים טכניים, תנאים כלליים ותוכניות למכרז. לאחר סיום התכנון ואישור כלל הגורמים כולל קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית היועצים מאשרים את התוכניות לביצוע.

תכנון מכר

תכנון מכר כולל-עריכת תוכניות שיווק, בהתייעצות עם אנשי השיווק או קהל היעד לשימוש בנכס, לצורך מיצוי מקסימלי של הנכס לטובת המשתמש הסופי. בנוסף יש צורך לערוך מפרטים ותוכניות מכר בהתאם לנהלים הנדרשים והגדרת החוק. תכנון המכר נבחן על ידי בעלי מקצוע שונים וזאת כדי למנוע טעויות תכנון אשר עלולות להסתיים בתביעות או ליקויי תכנון אחרים.

ביצוע הפרויקט

פרויקט בנייה ניתן לבצע בשתי דרכים עיקריות: על ידי קבלן ראשי, או ביצוע עצמי

ביצוע הפרויקט - על ידי קבלן ראשי

ידוע גם כ"קבלן מפתח" בשיטה זו נמסרת כל העבודה לקבלן ראשי אשר אחראי לבצע ולמסור את כל העבודות בפרויקט. במקרה זה הקבלן אחראי בן היתר לצוות הניהול, לבטיחות ולניהול האתר. בפרויקטים בעלי מערכות מורכבות ויקרות ישנה עדיפות לכך שהיזם יבצע רכישה ישירה של מערכות אלו.

בשיטה זו תפקידו של מנהל הפרויקט מטעם היזם הוא לבקר את איכות הבנייה, לוחות הזמנים לביצוע העבודות, התאמה בן המפרטים הטכניים והתוכניות לבין הביצוע בפועל. אישור תשלומים ביניים לקבלן, תשלום סופי ותשלומים על עבודות חריגות (חריגים).

מה הם היתרונות העיקריים לקבלן ראשי?

קבלן מנוסה ומוכשר לביצוע העבודות ובעל מערכת אשר מתורגלת בביצוע פרויקטים,
היזם מתפנה לביצוע עבודות אשר הוא בקיע בהם
סיכוי גבוה לשמירה על מסגרת תקציב
האחריות לטיב ולאיכות הביצוע מוטלת על כתפי הקבלן.

מה הם חסרונות עיקריים לקבלן ראשי?

ביצוע הפרויקט - עצמי

בשיטה זו היזם ממנה צוות ניהול לפרויקט וממנה לעבודות קבלני משנה על פי פרקים כגון אינסטלציה, חשמל, שלד וכו'. בשיטה זו תפקידיו של מנהל הפרויקט הם למנות את קבלני המשנה ולנהל אותם, לנהל את הרכש, לבנות לוח זמנים ולבצע מעקב, לקבוע סידרי עדיפויות לביצוע ביחס לתקציב ולהתקדמות הפרויקט, לנהל את צוות הניהול אשר בשטח, לבקר את תאום התכנון למקרה ויש אי התאמות, לערוך חשבונות חלקיים וסופיים עם כל קבלן וספק, לזמן את היועצים והמתכננים השונים לפיקוח עליון, לנהל את קבלת טופס 4 / תעודת גמר ו/או מסירה ללקוח.

מה הם היתרונות עיקריים לביצוע עצמי?

מה הם חסרונות עיקריים לביצוע עצמי?

קושי בשמירה על מסגרת תקציבית
האחריות לטיב ולאיכות הביצוע מוטלת על כתפי היזם
צורך בידע ונסיון היזם בביצוע פרויקטים
פרויקט בנייה דורש מערכת ניהול גדולה ויקרה

אבני דרך לביצוע הפרויקט

לביצוע כמה שלבים עיקריים, והם:

קבלת היתר בנייה אינו מהווה אישור הרשות לביצוע עבודות הבנייה. כתנאי להתחלת ביצוע עבודות הבנייה, נדרשים מספר אישורים ופעולות אשר יש להשלים. נדרש להשלים תאום הנדסי, תכנית ארגון אתר, תכנית הסדרי תנועה, קבלת אישורי חפירה מבזק, מקורות, חברת חשמל. קבלת אישור מהחברה המבטחת בביטוח ("כלל הסיכונים קבלנים") את אישור קיום הביטוח באתר הבנייה. ולבסוף מינוי מנהל עבודה במשרד הכלכלה. לאחר סיום השלבים הללו מנהל הפרויקט מטעם היזם ימסור לקבלן המבצע "צו התחלת עבודה".

מה הן הכנות טרם ביצוע הבנייה?

ניהול שלבי הרכש ומינוי קבלנים

הקבלן המבצע מעביר למנהל הפרויקט לצורך אישור את הפרטים של קבלני המשנה והספקים השונים. מנהל הפרויקט בודק את התאמת הקבלנים והספקים לעבודות מבחינת איכות ביצוע, עמידה בלוחות זמנים, היקפי ביצוע, אישורים נדרשים וכדומה. הספקים יספקו Shop Drawing מפורט לביצוע העבודות שלהם, הוראות יישום לחומרים ולציוד ואישורי תקינה.

גודל צוות פיקוח הבנייה מותנה בגודל פרויקט הבנייה ומורכבותו. ישנם פרויקטים אשר ימונה מפקח אחד לכלל העבודות וישנם פרויקטים אשר ימונו מפקחים על פי המקצועות השונים כגון פיקוח על מערכות המבנה, שלד המבנה, בקרת איכות, לוחות זמנים ועוד. באחריות מנהל הפרויקט לנהל את צוות הפיקוח ולבקר את הפיקוח העליון של המתכננים והיועצים.

ניהול צוות הפיקוח על הבנייה

ניהול חשבונות בפרויקט בנייה

פרויקט בנייה נמשך לרוב תקופה ארוכה. במהלך חיי הפרויקט נערכים חשבונות חלקיים על פי שיטות שונות וזאת על פי אופי הפרויקט וההסכם עם הקבלן המבצע. החשבונות האופייניים ביותר הם חשבונות על פי שלבי ביצוע או חשבונות מצטברים על פי כמויות. החשבונות מועברים למנהל הפרויקט ולאחר אישורם מועברים לבקרה התקציבית ורק אז למערכת התשלומים של היזם.

בתהליך הביצוע של כל פרויקט בנייה נתקלים בשינויי תכנון מסיבות שונות כגון: שינויים בדרישות לקוח, שינויים רגולטורים, תאום לקוי בן מערכות המבנה, שינויים במלאים של מוצרים. תהליך השינויים מחייב סנכרון בין היועצים הרלבנטיים וקבלת אישורם. בנוסף כל שינויי מהתכנון מחייב בדיקת תמחור, התכנות ביצועית, השפעה על לוחות זמנים ועוד.

ניהול תהליכי שינויי תכנון בפרויקט בנייה

כיצד מבוצע מעקב רציף אחר התקציב בפרויקט בנייה?

הבקרה התקציבית נערכת בכל שלבי הפרויקט ובמיוחד לפני מינוי קבלנים ושינויים בהזמנת חומרים וציוד. יש לבחון את תקציב הפרויקט על פי שלבים, על פי סעיפים ועל פי חריגות תקציביות. הבקרה התקציבית נערכת בסיום עריכת החשבונות החודשיים. מעקב טוב אחר הבקרה התקציבית יכול למנוע במקרים מסוימים חריגות תקציביות על ידי הערכות מתאימה ובמקרים אחרים בהם לא ניתן למנוע את החריגה מאפשר ליזם להיערך בזמן לצורך מימון החריגה.

פרויקטים רבים בענף הבנייה נמסרים באיחור מסיבות רבות ומגוונות. העיכוב מתחיל בבירוקרטיה במערכת הרישוי ממשיך בשלב התכנון ולאחר גם בשלבי הביצוע. למרות שלוח הזמנים בשלבי הביצוע אינו תלויי בגורמי חוץ הסנכרון והדיוק של כלל הגורמים בפרויקט עלולים לגרום לעיכובים. ניהול טוב של קבלני המשנה, אספקת חומרים וציוד והערכות לקבלת אישורי הרשות עוד מתחילת הפרויקט, הם המפתח להצלחה בעמידה בלוח הזמנים. משימה זו הינה אחת מהמשימות הקשות העומדות בפני מנהל הפרויקט והינה גורם משמעותי בבחינת הצלחת הפרויקט.

כיצד מבוצע מעקב אחר לוח זמנים בפרויקט בנייה?

סיום פרויקט הבנייה

אישורי רשויות לאכלוס

עוד בתחילת פרויקט הבנייה ידועות מהן הדרישות להגדרת סיום הפרויקט. הדרישות כוללות: טופס אכלוס מהרשות, אישור רישוי עסקים או אישורים פנימיים המגדירים את סיום העבודות ומוכנות הפרויקט לשימוש הלקוח. חלק מהאישורים שידרשו בסיום פרויקט הבנייה, קשורים לתחילת הפרויקט כך שיש להתחיל בקבלת האישורים הללו מיד עם תחילת העבודות. מערך הבדיקות והאישורים הנדרשים מלווה את כל חיי פרויקט הבנייה, כך שיש למנות בעל תפקיד אשר ירכז את כלל הדרישות ויפקח אחר ביצוע הבדיקות. פרויקטים רבים מאחרים בקבלת האישורים הללו דבר שגורם לעיכוב במסירה למרות סיום ביצוע העבודות.

מסירה ללקוח

לקראת סיום הפרויקט יש להתחיל בתהליך המסירה ללקוח. בשלב המתאים נערך פרוטוקול מסירה המגדיר את העבודות שיש להשלים או לתקן לצורך מסירה. מוקצב זמן לביצוע ההשלמות והתיקונים הנדרשים ונערכות ביקורות עד לסיום כלל הדרישות. בנוסף בפרויקטים רבים יש לצרף את תיעוד המסמכים אשר ילוו את הצוות המתפעל את המתקן כגון: סיכומי בקרת האיכות, תיק מתקן, אישורי רשויות, תכניות עדות – AS MAID למערכות המבנה, תעודות אחריות, רשימת ספקים וקבלנים ועוד.

כיצד מבוצע החשבון סופי ?

בסיום פרויקט הבנייה או בסמוך לו נערך החשבון הסופי. החשבון הסופי כולל מספר נושאים שלעיתים אינם מופיעים בחשבונות המצטברים כגון: הצמדות למדד, החזר עכבונות אשר קוזזו במהלך הפרויקט, החזר ערבויות ביצוע, והשלמת חשבונות חריגים. בסיום החשבון יערך מסמך העדר תביעות וישולם התשלום הסופי.

שנת בדק / אחריות

פרויקט בנייה אינו מסתיים במסירת המבנה ללקוח. בפרויקטים רבים ישנו צורך בהרצת מערכות ובבדיקות אחרות. למרות זאת בתחילת השימוש במבנה, עלולות להתגלות תקלות שונות. החוק מגדיר את מספר שנות האחריות לדירות מגורים, מספר שנות האחריות משתנה בן סוגי העבודות. במקרה של ליקויים על הקבלן לתקן אותם על פי החוק או על פי ההסכם. בדירות חדשות למגורים כשנה לאחר המסירה, נערך פרוטוקול בדק יחד עם הלקוח. החברה היזמית או החברה הקבלנית מחויבות לתקן את הליקויים על פי פרוטוקול הבדק.